Pirmuoju prekybinį NT Lenkijoje ir Lietuvoje valdančios investicinės bendrovės „Tewox“ 8 proc. pajamingumo obligacijų platinimo etapu šį rugpjūtį siekėme pritraukti 10 mln. Eur, o investuotojai pateikė paraiškų už 17,4 mln. Eur. Paklausa pasiūlą viršijo 74 proc.

Vertingiausia šio rezultato dalis – paklausos struktūra. Ankstesnės „Tewox“ obligacijų emisijos investuotojai pateikė paraiškų už 8,883 mln. Eur, ankstesnėje emisijoje nedalyvavę investuotojai – už 8,519 mln. Eur.

Tai du skirtingi vertinimai. Esami investuotojai sprendė turėdami bendros darbo istorijos su emitentu. Nauji investuotojai rėmėsi viešai skelbiamais duomenimis, portfelio struktūra ir emisijos sąlygomis. Beveik vienodos jų paraiškų sumos parodė, kad „Tewox“ investavimo modelis yra suprantamas ir už esamo investuotojų rato ribų.

Ruošdamiesi netrukus prasidėsiančiam antrajam platinimo etapui iš pirmojo išsinešame tris pamokas apie tai, kaip investuotojai skaito NT bendrovės balansą, vertina nuomos pajamų kokybę ir atskiria portfelio augimą nuo paprasto turto kaupimo.

Portfelio vertė investuotojui yra tik pirma indikacija

„Tewox“ portfelio vertė siekia 219,8 mln. Eur. Tačiau obligacijų turėtojui svarbiausia šio skaičiaus dalis – portfelio sandara.

Veikiančių objektų vertė sudaro 207,0 mln. Eur, šešių plėtrai skirtų sklypų – 12,8 mln. Eur. Taigi apie 94 proc. visos portfelio vertės tenka jau veikiantiems prekybos objektams.

Tai leidžia „Tewox“ vertinti pirmiausia kaip veikiančio turto bendrovę. Plėtros potencialas išlieka, tačiau dominuojanti vertės dalis jau turi nuomos istoriją, užimtumo rodiklius ir faktines pajamas.

Bendrovė valdo 21 veikiantį prekybos objektą – parduotuvę ar prekybos parką: 11 Lietuvoje ir 10 Lenkijoje. Bendras nuomojamas plotas siekia 108,7 tūkst. kv. m, užimtumas – 97,3 proc. Lietuvoje jis sudaro 99,8 proc., Lenkijoje – 96 proc.

Bet aukštas užimtumas dar nėra galutinė išvada apie kredito kokybę. Jis turi būti vertinamas kartu su nuomininkų koncentracija, sutarčių terminais, nuomos įperkamumu ir kapitalo struktūra.

Pirmojo platinimo etapo metu matėme, kad investuotojai šį skirtumą supranta. Klausimai buvo susiję su pajamų šaltiniais, turto struktūra, finansavimu ir obligacijų išpirkimo logika. Tai ir yra profesionalus požiūris į NT emitento skolą.

Nuomos sutarties vertę lemia nuomininko verslo modelis

Vertindami prekybos NT, nuomininko kreditingumą siejame su konkretaus objekto rezultatais. Tas pats prekybininkas vienoje vietoje gali veikti puikiai, kitoje – gerokai silpniau. Todėl prekės ženklas ar sutarties trukmė savaime nėra pakankamas pajamų kokybės matas.

Analizuojame objekto aptarnaujamą teritoriją, pirkėjų srautus, konkurencinę aplinką, nuomininko apyvartą ir bendrą patalpų sąnaudų santykį su jo pajamomis. Šis santykis padeda įvertinti, kiek erdvės lieka nuomos indeksavimui ir ar sutartinės pajamos yra tvarios ilguoju laikotarpiu.

„Tewox“ portfelio pagrindą sudaro maisto prekių operatoriai ir kitose kasdienio vartojimo kategorijose veikiantys prekybininkai, nes žinome, kad šiai kategorijai paklausa išliks visais ekonominiais ciklais. Tarp nuomininkų yra „Iki“, „Rimi“, „Lidl“, „dm“, „Action“, „TEDi“, „Sinsay“ ir kiti operatoriai.

Šiame segmente svarbus ir prekybos parkų, kurių jau 10 valdome Lenkijoje, sąnaudų modelis. Mažesnė bendrųjų erdvių dalis ir palyginti paprasta techninė pastatų struktūra padeda išlaikyti konkurencingas bendras nuomininko patalpų sąnaudas. Tai aktualu vertinant ilgalaikį nuomos augimo potencialą: savininkui rūpi ne didžiausia teoriškai įmanoma nuoma, o tvarios pajamos per visą nuomos laikotarpį.

Todėl valdydami portfelį greta užimtumo vertiname ir tai, kaip keičiasi atskirų nuomininkų veikla, kiek laiko liko iki sutarčių pabaigos, kokia dalis pajamų tenka didžiausiems operatoriams ir ar objekto nuomininkų derinys atitinka vietos pirkėjų poreikius. Šių rodiklių visuma padeda įvertinti, ar dabartinis užimtumas virs ilgalaikiu pinigų srautu.

Augimo kokybę geriausiai atskleidžia kapitalo panaudojimas

Portfelio vertės augimas savaime neparodo, ar kapitalas paskirstytas efektyviai. Svarbu, kokiu būdu naujas turtas pateko į portfelį, kada jis pradėjo generuoti pajamas ir kas finansavo sandorį.

Du 2026 m. antrojo ketvirčio „Tewox“ projektai atspindi skirtingas kapitalo įdarbinimo strategijas.