Ar Lenkijos ekonomikai bręstant ji vis dar siūlo patrauklią grąžą investuotojams?

Investicinę logiką atidžiai įvertinti dar kartą dabar skatina Lenkijos ekonomikos branda. Birželį šalis su Pasaulio banku susitarė dėl kelio, kuriuo po 2031 m. pasitrauktų iš Tarptautinio rekonstrukcijos ir plėtros banko (IBRD) skolinimo programos. Pagal ją Pasaulio bankas teikia ilgalaikes paskolas vidutinių pajamų ir kreditingoms valstybėms viešosioms investicijoms bei struktūrinėms reformoms finansuoti. Lenkijos pasitraukimas reikštų, kad šaliai tokio vystymosi finansavimo nebereikia, todėl simboliškai užbaigtų tris dešimtmečius trukusį jos ekonominės konvergencijos etapą.

Lenkija jau yra aukštų pajamų ekonomika, dalis tarptautinių indeksų sudarytojų ją jau kurį laiką vertina kaip išsivysčiusią kapitalo rinką. Iš tarptautinių institucijų finansavimo gavėjos šalis tampa viena iš didžiausių Europos ekonomikų, pajėgia vis didesnę savo plėtros dalį finansuoti vidaus ir privačiu kapitalu.

Investuotojui tai svarbu, nes, mažėjant rinkos rizikos vertinimui, turėtų mažėti ir papildoma grąža už jos prisiėmimą. Tačiau kol kas šis procesas nėra pasibaigęs. Priklausomai nuo segmento ir turto kokybės, komercinio NT pajamingumas Lenkijoje vis dar gali būti aukštesnis nei Vakarų Europoje. Grąžą lemia gebėjimas tiksliai pasirinkti perspektyviausią geografiją ir joje – tinkamą objektą.

Lenkijos ekonomikai stiprėjant, didėja kokybiško turto paklausa. „Avison Young“ duomenimis, 2026 m. pirmąjį pusmetį investicijos į Lenkijos komercinį NT pasiekė apie 3 mlrd. Eur, tai buvo stipriausia metų pradžia per dešimtmetį. Mažmeninės prekybos objektams teko didžiausia investicijų dalis.

Svarbu pažinti šalies vartojimo principus

Nuo 1990 m. Lenkijos realusis BVP išaugo daugiau nei tris kartus. Šiemet šalies ekonomikai prognozuojamas 3,5% augimas, palyginti su 1,1% visoje Europos Sąjungoje. Nedarbas, skaičiuojamas pagal bendrą ES metodiką, siekia apie 3% ir yra vienas iš mažiausių.

Tačiau investuojant į komercinį ar prekybinį NT svarbesnė ne pati BVP prognozė, o augimo struktūra. Lenkija turi daugiau nei 37 mln. gyventojų vidaus rinką, o privatų vartojimą palaiko stipri darbo rinka ir kylantys atlyginimai. Šalies ekonomika nėra priklausoma nuo vieno miesto, vienos pramonės šakos ar kelių stambių užsienio investuotojų.

Lenkijos mastas svarbus ir kitu aspektu. Lietuvoje didelė dalis ekonominio aktyvumo koncentruojasi keliuose miestuose, o Lenkijoje egzistuoja platus savarankiškų regioninių centrų tinklas. Varšuva nėra vienintelė vieta, kurioje auga verslas ir vartojimas. Savo ekonominę trauką turi dešimtys vidutinio dydžio miestų, aptarnaujančių dar platesnes aplinkines teritorijas.

Tai sukuria erdvės prekybos parkams. Jie dažnai statomi regioniniuose miestuose, kuriuose gyventojų poreikiai ir perkamoji galia jau išaugę, tačiau šiuolaikinių prekybos plotų pasiūla dar nėra tokia gausi kaip didžiuosiuose miestuose.

Pastaraisiais metais būtent prekybos parkai tapo vienu iš pagrindinių Lenkijos mažmeninės prekybos NT plėtros formatų. 2026 m. pirmąjį ketvirtį rinkai buvo pasiūlyta beveik 70 tūkst. kv. m naujo prekybinio ploto, o didžiąją augimo dalį toliau generuoja prekybos parkai. Jie išlaiko aukštą nuomininkų paklausą ir mažą vakansiją.

Kodėl prekybos parkai auga būtent Lenkijoje?

Prekybos parkų formatas atitinka šalies geografiją, vartojimo įpročius ir mažmeninės prekybos struktūrą. Lenkijos gyventojai plačiai pasiskirstę tarp didmiesčių, vidutinių ir mažesnių miestų. Daugelyje regionų kasdieniam apsipirkimui naudojamas automobilis, todėl patogiai pasiekiamas prekybos parkas su nemokamomis stovėjimo vietomis aptarnauja miesto ir aplinkinių teritorijų gyventojus.

Jie leidžia prekybininkams plėstis už didmiesčių ribų mažesnėmis sąnaudomis. Jų statyba ir eksploatacija paprastesnė nei tradicinių prekybos centrų, todėl nuomos kainos gali išlikti konkurencingos. Tai svarbu maisto, buities, drabužių ir kitų kasdienio vartojimo prekių tinklams, kuriems reikia plataus geografinio padengimo.

Nuo 2020 m. didžioji dalis Lenkijoje atidarytų prekybos parkų buvo 5-10 tūkst. kv. m dydžio, daug jų pastatyta mažiau nei 50 tūkst. gyventojų turinčiuose miestuose. Tai rodo, kad plėtra vyksta visoje šalies teritorijoje.

Todėl ieškome vietų, kuriose regiono vartotojų bazė yra pakankama, tarptautiniai prekybos tinklai mato plėtros potencialą, o modernaus prekybinio ploto pasiūla dar nėra pralenkusi paklausos. Naujausias mūsų įsigijimas – beveik 12 tūkst. kv. m prekybos parkas Nysos mieste, kuriame veikia „Lidl“, „dm“, „HalfPrice“, „Sinsay“, „Woolworth“, „Action“, „TEDi“ ir kiti tinklai. Šių metų pradžioje portfelį papildė ir beveik 5,5 tūkst. kv. m prekybos parkas Konine.

Nysa ir Koninas atspindi Lenkijos rinkos struktūrą: didelę regionų vartotojų bazę, augančią tarptautinių prekybos tinklų plėtrą ir poreikį moderniam, patogiai pasiekiamam prekybiniam plotui.

Pajamingumo skirtumas dar neišnyko

Lenkijos patrauklumą investuotojams didina tai, kad jos ekonominė branda ir NT kainodara kol kas juda nevienodu greičiu.

Pavyzdžiui, „Savills“ duomenimis, 2025 m. pabaigoje ir 2026 m. pradžioje prekybos parkų pajamingumas Lenkijoje, priklausomai nuo objekto dydžio, vietos ir nuomininkų struktūros, siekė maždaug 7-8% Geriausio kito komercinio NT pajamingumas buvo mažesnis: apie 6% Varšuvos biurų rinkoje ir maždaug 6,25% geriausių prekybos centrų bei logistikos segmente.

Esamiems savininkams augančios investicijos ir konkurencija Lenkijoje gali būti palankūs: didėjant kapitalo paklausai ir mažėjant reikalaujamam pajamingumui, turto vertė auga. Tačiau naujam investuotojui už tą patį pinigų srautą ilgainiui gali tekti mokėti daugiau.

Nereikėtų pernelyg pasitikėti bendru rinkos augimu

Sparti prekybos parkų plėtra kartu yra ir pagrindinė šio segmento rizika. 2026 m. Lenkijoje planuojama užbaigti apie 500 tūkst. kv. m naujo prekybos parkų ploto. Tai rodo didelę paklausą, tačiau reiškia ir augančią konkurenciją. Negalima daryti išvados, kad bet kuris prekybos parkas regioniniame mieste turės tokį pat potencialą. Dalis miestų modernių prekybos plotų dar stokoja, o kituose nauja pasiūla gali augti greičiau už gyventojų perkamąją galią.

Lenkija taip pat susiduria su nepalankia demografija. Bendras gyventojų skaičius mažėja, o pokyčiai tarp regionų pasiskirstę netolygiai. Vieni miestai pritraukia gyventojus ir verslą, kiti juos praranda. Todėl šalies mastas negali pakeisti konkretaus miesto ir jo aptarnaujamos teritorijos analizės.

Dėl šių skirtumų plėtrą Lenkijoje grindžiame ne bendru šalies augimu, o konkretaus miesto ir objekto duomenimis. Pirmenybę teikiame jau veikiantiems, aukšto užimtumo objektams, kurių pajamas galima vertinti pagal realius pinigų srautus. Apie 95% viso mūsų portfelio vertės sudaro veikiantis turtas. Svarbi ir nuomininkų struktūra. Daugiau nei 150 skirtingų mūsų portfelio nuomininkų veikia daugiausia kasdienio vartojimo segmentuose. Tai mažina priklausomybę nuo vieno tinklo, vienos prekių kategorijos ar vienos šalies.

Taigi, ar Lenkijos rinka vis dar siūlo pakankamą grąžą?

Taip, nes komercinio NT pajamingumas Lenkijoje vis dar aukštesnis nei Vakarų Europoje, o jo pajamas palaiko didelė vidaus rinka, augantis vartojimas ir tarptautinių prekybos tinklų plėtra regionuose. Prekybos parkų segmente šį potencialą papildomai stiprina Lenkijos miestų geografija ir kasdienio apsipirkimo įpročiai.

Tačiau investuoti reikia kitaip, rinktis – dar atidžiau, gebėti anksčiau už kitus atpažinti potencialą. Ankstesniame etape investuotojams padėjo bendras šalies ekonomikos ir NT rinkos kilimas. Dabar į Lenkiją ateina daugiau kapitalo, turto kainos kyla, o tarp miestų ir objektų didėja atotrūkis.